台灣邁入「超高齡社會」，與此同時，不容忽視國內也正面臨前所未有的「建物高齡化」的危機。一份數據顯示，再過10、20年，房屋老化速度可能比人口老化更快速！然而，都更整合卻是時程漫長充滿變數，各方權利人彼此缺乏信任致使進度卡關，都更如何加速已成刻不容緩的議題。

國家住都中心董事長花敬群接受《財訊》專訪指出，這幾年都更危老核准案件雖然持續攀升，但若仍然維持緩慢更新的速度，放任房屋持續老化，台灣將迎來老屋如同「戰後嬰兒潮」爆量激增的危機。

老屋危機警報響！全台50年老屋10年後占比翻倍

1976年至1985年是台灣經濟起飛、都市化發展的黃金時期。當時台北市因應人口湧入，在短短10年內，大量興建了高達30多萬戶的集合住宅。這批如同「戰後嬰兒潮」般的大量建築物，經過40多年，如今正在集體邁入老化的風險期。

根據國家住都中心以「內政部不動產資訊平台」房屋稅籍住宅類屋齡資料推估顯示，若以屋齡50年以上定義為「老屋」，截至2025年中，全台灣50年老屋占比約為14.83%，看似低於高齡人口比率。然而，若以過去10年全國拆除與新建房屋的平均速度推估，再過10年至2035年，全台50年以上老屋占比將增長至34.17%；到2045年更急速攀升至47.61%。

身為首善之區的台北市，這場危機尤為嚴峻。台北市目前逾50年老屋占比已達20.71%。若不大幅加速都更推動，僅僅10年後的2035年，台北市50年以上老屋占比將翻倍衝上52.93%，2045年更將達64.04%。

「台灣城市此時此刻正在衰老中，如果更新速度無法倍速增加，台北未來恐怕會先成為一座古都，一座老舊到不堪人居的城市！」花敬群憂心地表示，面對龐大的老屋數量，都更量能猶如杯水車薪。探究其困境，問題不在於容積獎勵不夠，也不在於利益分配，而是在於信任的不足。

這種不信任感又分別發生在不同層面的關係，有的是社區與整合團隊、社區與實施者，又或者銀行對更新會、實施者的不信任，更甚者是對政府的不信任。對此，花敬群認為，加速都更應發展出支撐產業的「三大支柱」，以強化信任、形塑出可複製模式為核心，讓都更變得更簡單，才能推進都更遍地開花。

建構都更3支柱： 專業整合、金融服務與行政效能

在他口中所稱的3支柱中，第一支柱是不動產整合專業的服務。由於市場上其實存在著許多由建築師、估價師、地政士等專業人士組成的團隊，長期在第一線社區進行整合；然而，這些團隊往往缺乏品牌背書與穩定的資金支援，因而面臨成功率不高、人才流失等困境。

他形容，這樣的處境就像「小漁船出海捕魚，卻不知道港口在哪裡」。對地主而言，談都更本來就帶有高度防備心理，如果整合者背後沒有具公信力的品牌支持，第一線很難先建立信賴感，整合自然也就難以踏出第一步。

近年來，國家住都中心為了擴大公辦都更量能，開始嘗試與民間整合團隊協力合作，並首創「整合達人」機制，已獲得良好成效。像是中山長春案去年成功招商，今年3月已與寶山林建設簽約；中正永昌案、士林三玉2案則預計今年推出招商，後績也將推2.0版本，共有4案正在穩健推進中。

這套機制的核心，是由中心提供基礎勞務對價與階梯式激勵獎金，作為整合業者強力的後盾。如此一來，民間業者有了明確定位「師出有名」，代表是國家隊進入社區，降低住戶的不信任感；另一方面國家住都中心也透過業者，把權利變換的核心價值，堅持「公開透明」與「一本帳」原則傳遞給民眾，進而與私有地主建立起高度信任。

花敬群認為，這套整合業運作模式建立起來，可以將原有「游擊隊」轉型為「正規軍」，這如同「都更天使基金」的概念，而這批具備良好素質的正規軍，更是值得建設公司、建經公司、資產管理公司投資並長期合作的整合團隊。

然而，要讓都更整合速度倍增，單靠少數整合團隊遠遠不夠，還需要第二支柱「都更金融服務」，以及第三支柱「政府行政服務」的全面支持。目前都更案重建資金高度依賴銀行的建築融資，但銀行不動產融資水位管控，同時受限於評估貸款與授信5C與5P原則，常導致融資卡關；即使位於蛋黃

區，也可能發生高齡屋主因個人條件無法向銀行借到工程款的情形，導致計畫停擺。

目前中央修法擴大自主更新，核心是將「全案管理機構」明文入法，協助住戶加速老屋重建。花敬群認為，全案管理機構背後若是建經公司、資產管理公司所組成，擅長於資金控管與履約保證，對銀行而言能降低授信風險，銀行自然願意提高融資額度。

此外，推動都更當前另一大困境，在於政府審查的不確定性。受到重大司法案件影響，基層官員審查愈趨審慎，導致審查標準更趨嚴格而須做更多調整與補正，而使得審議時程拉長，背後將由民間承擔更多的財務利息與租金補貼的成本。

花敬群認為，地方政府的都更審查應回歸法定的「權利變換與計畫審查合理性」，切忌將交通審查、社區鄰里協調等外部責任擴大至都更審查會中。中央主管機關應建立「都更爭議處理與協調小組」，針對地方政府審查拖延或不合理要求進行輔導與裁決。

提倡生態系串聯產業鏈　邁向成熟文明的都更體系

同時他也提出，都更聯盟生態系的構想，將都更產業鏈建構在涵蓋「整合團隊—建經╱資產管理公司—銀行」生態系。由於現今都更產業鏈處於切割狀態：整合團隊在前端孤軍奮戰、建經公司僅做工程履約、銀行恪守傳統授信標準、建商則坐等土地整合完畢。這種「各行其是」的模式大幅減緩了都更整合效率，若能從散兵遊勇轉向集體協作，建立起全產業鏈服務聯盟，將有助於突破現有瓶頸。

他認為，只要串聯這三者，由大型建商或公股銀行旗下的建經公司，遴選並扶植優質整合團隊，賦予品牌背書，將加快前期整合；進入中期由建經公司發揮全案管理與工程履約保證專業，全程盯緊資金支用與工程進度；最後金融機構也會因有專業把關而提高融資意願，並提供具有彈性的資金支持。

推動都市更新是國家重要的政策目標，隨著《都更條例》再度修法，花敬群認為，都更不應僅是停留在蠻荒階段，深陷「多分配一坪」的爭議，而應轉化為「專業服務與金融支援」的文明體系。一旦建立可信賴且成熟的系統，並結合不動產證券化，將會加速台灣都市更新的速度，從容因應不久將來超高齡老屋的危機。

（雜誌原始標題為：花敬群拋「3支柱」齊進　翻轉都更慢速困境）

花敬群現職／國家住都中心董事長 學歷／政大地政所博士 經歷／內政部政務次長、德明財經科大副教授